杭州最早高层商品房小区开始旧改，总投资约2700万，业主掏160万

近日，杭州最早的高层商品房小区中山花园正式启动旧改，由此掀开了第一批高层住宅旧改的大幕。

位于西湖文化广场东侧的中山花园，始建于 1993 年，由 3 幢蓝白相间的高楼组成，最高 32 层（97 米），紧沿京杭大运河一字排开。20 世纪 90 年代，中山花园在朝晖乃至整个杭州市区，都是鹤立鸡群般的存在，一度是高端小区的代名词。然而随着时间流逝，中山花园的光环逐渐褪色，直至成为二手房市场中的 " 老破大 "。

那么，中山花园此次旧改，改了些啥？耗资多少？业主要不要掏钱？对其他高层商品房小区有何借鉴意义？近日，记者对旧改中的中山花园进行了探访。

12 月 16 日，记者在中山花园看到，3 幢楼房均已搭设脚手架，部分墙面已经绽露新颜。现场施工人员称，待外立面施工完成之后，还要对小区地面道路进行翻新重建。

" 中山花园的建筑品质其实不差，但由于房龄太老了，问题越来越多。比如外墙脱落，砸到过车子。消防设施老化，虽然前两年进行了改造，但部分功能仍无法正常启用，留下了安全隐患。" 中山花园所属的大家苑社区负责人告诉记者，一直以来中山花园业主的旧改意愿较为强烈。去年，中山花园被正式列入旧改计划，并于今年 9 月底进场施工。

中山花园旧改工程招标信息显示，施工项目包括土建工程、安装工程、装饰装修、室外附属、弱电工程、消防工程等。" 这些工程中，外立面和消防工程是大头。外立面将在原来的瓷砖修补完成后，外喷真石漆，色系与之前保持一致，即主体颜色为白色，部分墙面为蓝色。消防工程方面，主要是对一些硬件设备进行更换，确保可以正常运转。" 大家苑社区负责人介绍说。

值得一提的是，目前旧改仅针对住宅小区，因而中山花园的商用房（1-5 层）并不在此次旧改范围之内，将会保留原先的外立面。不过记者了解到，中山花园商用房（沿街底商）外立面已在亚运会之前完成了整治，主色系为棕色，总体上并不会影响整幢楼的观感。

对于中山花园这样一个房龄超过 30 年的老旧小区，旧改费用要多少？

建筑行业人士告诉记者，相比多层住宅小区，高层住宅小区的旧改成本要高出一大截。不过中山花园具有其特殊性，总共只有 3 幢楼房，占地面积不大，且几乎没有公区配套，而且紧依运河绿道，没有内部绿化。基于以上这些因素，相关的旧改成本低了不少。

尽管如此，中山花园旧改费用仍然不是小数目。招标信息显示，中山花园旧改概算总投资约 2700 万元。" 这其中外立面工程占了大头，共计 1600 万元。外立面工程费用的 10% 也就是 160 万元由业主承担，其余则由政府财政资金解决。" 大家苑社区负责人告诉记者。

中山花园共有业主 576 户，若 160 万元由业主分摊的话，则平均每户须出资约 2800 元。不过据记者了解，这笔费用并未由业主直接出资，而是动用了小区物业专项维修资金。

事实上，在此次旧改之前，中山花园也曾多次进行改造，比如二次供水、消防设施更新、电梯更换、电路改造等。"2023 年我们小区完成了电梯更换，其中住宅部分的 9 部电梯全部更换，商用房的 4 部电梯换掉了 3 部，解决了困扰多年的电梯老化问题。电梯更换的费用，一部分动用了物业维修基金，同时业主也自筹了一部分，每户出资 1600 元。" 中山花园业主毛先生告诉记者。

毛先生说，业主们希望在旧改之后对小区居住环境带来较大提升。不过他坦言，由于入户管网不属于旧改范畴，所以这次旧改没有更换，爆管风险隐患也就无法排除，成为一个遗憾。

记者了解到，上世纪 90 年代中期之前的住宅小区污水管，大多使用的是铸铁管，容易被腐蚀生锈。如果要更换业主户内污水管，就必须要 " 开膛剖肚 "，这将对建筑安全构成一定影响。正因为这一施工操作上的难题，目前小区旧改未将入户管网纳入。

" 上世纪 90 年代中后期之后，PVC 排水排污管逐步普及，其设计使用年限可长达 50 年，且改造安装也更方便。此外，有些楼盘采用同层排污排水设计，若日后改造，住户间相互影响更小 " 浙江耀厦控股集团总工程师胡德军介绍说。

记者了解到，像中山花园这样建于 20 世纪 90 年代、已经踏上旧改之路的高层住宅，在杭州并非个例。比如同样位于朝晖的东方豪园（建成于 1999 年），目前已经完成了外立面更新，色系保留了原先的赭红加白色。

2019 年至今，杭州已实施两轮老旧小区改造，今年年底将全面改造完成 2000 年前建成的城镇老旧小区。这也正是中山花园这样建成于 2000 年前的高层商品房小区得以被列入旧改的背景。

不过，相比之前的多层老旧小区，中山花园旧改的一大变化是业主承担了一部分费用。对此，杭州市旧改办工作人员解释称：" 其实多层老旧小区旧改，业主也是有出资义务的，只不过这些小区基本上都不是商品房，没有建立小区物业专项维修资金，要每户业主出资的话并不太现实，因此这几年实施过程中没有让业主出资。"

" 下一轮旧改范围将会适当放宽，比如建成于 2000 年之后的小区，如 2000 年初建成的小区，也有望纳入到旧改范围。不过，具体时间怎么划，各方出资比例又是多少，还要等新的文件进行明确。" 杭州市旧改办工作人员说。" 关于老旧住宅小区的更新路径，既可以是旧改，也可以是原拆原建式的自主更新。不过，自主更新需要天时、地利、人和，像中山花园这样的高层住宅，重建后的容积率提升空间有限，且业主人数众多，未来要走自主更新的路子，成功的可能性渺茫，大概率是要走旧改之路。" 浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林认为。

" 就比如新加坡，大量组屋（政府建设）也是通过旧改来实现居住品质提升。至于改造费用，一般是政府承担 90%，居民承担 10%。" 徐林说。