近日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号，简称《通知》），推出了一揽子便利化政策，其中房地产相关政策调整引发关注。
根据国家外汇管理局发布的新规，房地产相关的政策主要涉及两个方面：一是境外个人凭购房合同可先行办理外汇结汇支付，备案证明后补；二是缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制。
有效提升房产交易效率
在便利境外个人境内购房结汇支付方面，《通知》明确，境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。
李斌在答记者问时表示，《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。为解决业务实际办理中的困难问题，在深入调研基础上，国家外汇管理局针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施“先结后补”便利措施，相关试点取得积极反响和效果。
李斌表示，为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。
房地产中介机构安居客分析认为，一二线城市和重点区域的房地产市场可能会因此获得结构性利好。由于支付效率的提升，境外人士在境内购房的流程变得更加顺畅，这可能会刺激一部分符合条件的境外个人入市购房。
需要强调的是，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。
以上海为例，境外个人仍需满足在沪合法工作或学习满一年以上的条件，提供有效居留许可及劳动合同或在读证明，并且仍需遵守限购一套住宅的规定，仅限自住，不得出租或用于商业用途。同时，还需要提供近24个月内至少12个月的个人所得税或社保缴纳证明。
据上海链家黄浦区交易管理负责人梁欢介绍，境外个人境内购房政策并未改变，此次新政仅对结汇支付方式进行了便利化。
以往，境外人士买房，需要签署购房买卖合同后办理结汇手续，若选择的银行流程顺利，整个过程大概一周能完成，兑换时的利率按结汇当天的外币结算利率执行。资金到账后，后续流程会根据是否贷款有所区分：没有贷款的情况下，资金到账后即可办理过户手续；若涉及贷款，则需等贷款审批通过、拿到贷款合同后，再推进过户。“从我们一线接触的情况来看，由于新政刚发布不久加之当前整体购房决策周期拉长，对市场的实际影响还未显现。相信新政将有效提升房产交易效率，降低交易不确定性。”
企业购房限制放宽：有利于盘活商业地产市场
此外，《通知》还提及，缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制。
国家外汇管理局指出，现行资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单中，包括不得用于购买非自用的住宅性质房产。该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。
国家外汇管理局表示，近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。
安居客上海认为，这意味着外资企业可以更灵活地配置经营性房地产资产，有利于盘活商业地产市场。
业内人士认为，此次外汇管理改革，是中国扩大高水平开放、优化营商环境的重要举措。它既提升了跨境投融资效率，也释放出鼓励外资合理参与房地产市场的积极信号。由于购房资格政策未发生改变，预计不会引发外资大规模涌入房地产市场。但对于那些真正想在中国安家置业的境外人士来说，支付流程的简化无疑是个好消息。
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