新政带动京沪楼市8月成交回升，机构期待政策继续加力

随着8月各地楼市数据陆续出炉，以限购放宽、信贷优化为核心的政策调整，对市场的拉动效应初步显现。新政不仅缓解了部分城市的观望情绪，也为即将到来的“金九银十”奠定基础。从价格端看，不同梯队城市分化依旧显著，呈现“核心城市企稳、三四线承压”的格局。

政策作用下京沪楼市有所升温

政策落地后，上海楼市已率先反应。安居客上海监测数据显示，8月，上海二手房（含商业）累计网签成交19912套，环比提升2.76%，同比提升11.34%，为2021年以来同期最高；其中新政后6天网签成交4450套，较新政前6天的3802套增长17%，短期拉动效果明显。

从新房数据来看，上海新房市场也延续反弹趋势，上海中原地产数据显示，上周（8月25日—8月31日），上海新建商品住宅成交面积11.34万平方米，环比增加35.25%。

另从沪上中介机构提供的数据来看，新政对市场提振效果明显。上海链家数据显示，新政后该机构线上活跃度明显提高，新政周对比前一周来看，二手房线上浏览量增长了11%，新房线上浏览量增长19%；二手房咨询量增长15%，新房咨询量增长33% 。太平洋房屋监测的数据也表明，新政后，该机构“外环以外”新增带看与成交同比、环比均有上升，同时，“外环外不限购”政策对市场的影响占比最高，同时带动“中外环间”置换需求释放。

上海中原地产分析师卢文曦分析指出，上周一上海等来了楼市利好举措，市场焦虑心态得到缓解。同时，政策内容丰富，抓住市场期待的限购宽松和信贷政策优化。政策对刚需和改善都释放友好，而且在传统销售季档口公布，有助于稳定预期。

北京市场同样受政策作用市场活跃度有所提升。中原地产研究院统计数据显示，8月，北京新房累计成交3135套，二手住宅成交13331套，较上月增加547套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，8月，北京楼市在政策调整与市场供需的双重作用下，呈现出一系列新变化。这一个月里，政策层面的利好不断释放，为市场注入了新的活力，而市场各方也在积极响应，买卖双方的行为与预期都发生了显著的改变。

二手房价格短期仍承压

从价格维度看，8月楼市呈现“新建住宅结构性上涨、二手房以价换量”的格局。中指研究院数据显示，8月，百城新建住宅均价为16910元/平方米，在部分城市改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。分城市梯队来看，一线城市新建住宅价格环比上涨0.48%，较上月扩大0.12个百分点，同比上涨6.88%；二线城市环比上涨0.21%，较上月收窄0.02个百分点，同比上涨1.64%；三四线代表城市环比下跌0.25%，较上月扩大0.06个百分点，同比下跌1.06%。

机构数据显示，当前二手房市场压力仍存，“以价换量”现象延续。8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。核心城市虽保持一定成交规模，但价格短期承压。8月，一线城市二手住宅价格环比下跌0.55%，较上月收窄0.06个百分点，同比下跌4.17%；二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.85%、0.78%，跌幅均扩大0.01个百分点，同比分别下跌8.14%、7.78%。

展望后市，中指研究院报告认为，楼市有望在政策与旺季效应叠加下迎来改善。8月国务院已明确房地产“止跌回稳”目标，京沪等城市已相继优化楼市政策。9月通常为地产政策密集出台期，新一轮支持政策有望加快推出。同时，随着市场对9月美联储降息预期升温，国内货币政策空间也有望进一步打开。

业内人士认为，当前房地产已进入“金九银十”营销旺季，预计房企将在核心城市加快推盘，叠加前期政策对需求的释放，市场活跃度有望实现阶段性回升。二手房市场方面，当前二手房价格优势比较突出，加上即买即住的优势，刚需和部分刚改已转向二手房市场。二手房价格在短期内面临一定压力，但随着市场供需关系的逐渐平衡，价格有望趋于稳定。